Регистрация / Забыли пароль?

Меню раздела

Ключевые слова

Журнал Компания: Борона для финансистов

ПИФы становятся субъектом агробизнеса
В условиях кризиса сельским хозяйством начинают заниматься даже девелоперские и управляющие компании. ЗПИФы становятся субъектами аграрного бизнеса. Хотя сельское хозяйство – крайне рискованный сектор, финансистов привлекает его недооцененность.
Дефицит «инвестиционных идей» привел к тому, что финансисты опять решили обратить внимание на сельскохозяйственные земли. Более того, все более популярной становится идея ПИФов, специализирующихся на сельхозугодьях. А поскольку земли, на которых ничего не выращивается и не разводится, дорожают крайне медленно, то логика событий подталкивает управляющих, чтобы в той или иной форме самим стать субъектами агробизнеса.
В конце прошлого года УК «ИПФ-Агро» сформировала закрытый ПИФ недвижимости, при этом компания собирается не просто наполнять его сельхозземлями, но и сама заниматься ведением агробизнеса на этих площадях. В начале этого года УК «Альфа-Капитал» также сформировала земельный ЗПИФ, и в ее планах – развитие бизнеса, связанного с продовольствием. «Эверест Эссет Менеджмент» ведет переговоры с инвесторами, заинтересованными в приобретении сельхозземель, для чего также не исключено создание специального ПИФа. При этом, по словам гендиректора компании Ивана Гелюты, некоторые из потенциальных инвесторов уже занимаются аграрным бизнесом, и они могут для сельскохозяйственного производства арендовать землю, принадлежащую фонду.
Сельхозземли до последнего момента считались крайне хлопотным объектом для вложений. Правильно «юридически упакованных» и находящихся в продаже земель очень мало – как известно, паи бывших колхозников не привязаны к конкретным земельным участкам. До последнего времени крупные компании чаще старались покупать сельскохозяйственные земли, чтобы переводить в другую категорию, а потом строить на них жилые дома или промышленные предприятия. Трудности с переводом сельхозземель в земли городских поселений тормозили немало проектов. В частности, по мнению аналитиков, эта проблема стала одной из причин продажи девелоперской компании «Нерль» в прошлом году.
Но сегодня само строительство в упадке. Поэтому даже девелоперские структуры начинают думать о том, чтобы на приобретенных землях заняться сельскохозяйственным производством. Уже известно о подобных планах корпорации «ЗНАК» (общий земельный банк – свыше 16 000 га), Coalco (23 000 га) и банка «Развитие столицы» (40 000 га). В «ЗНАКе» заявляют, что под эти цели используется почти 8000 га. Над решением аналогичных проблем задумываются и в финансовых управляющих компаниях.
ХЛЕБ И МАСЛО
Обычно финансово-инвестиционные УК, занимающиеся сельхозугодьями, ограничиваются тем, что сдают приобретенные земли в аренду. Хорошим примером тут может служить ЗПИФ «Финам Капитальные вложения», находящийся под управлением компании «Финам Менеджмент». Сельхозземли фонда сдаются широкому кругу арендаторов – от фермеров до таких федеральных холдингов, как «Разгуляй». Однако сам «Финам» к этим арендаторам отношения не имеет.
В то же время, как сказал руководитель департамента альтернативных инвестиций УК «Альфа-Капитал» Ильдар Набиуллин, по предварительно заключенному с конкретным предпринимателем соглашению, фонд может выступить как заказчик строительства промышленного сооружения (свинокомплекса, здания птицефабрики или тепличного комплекса), которое затем будет сдано в аренду партнеру.
Активную позицию в вопросах хозяйственного освоения купленных земель в настоящее время занимает управляющая компания «ИПФ-Агро», созданная Ульви Касимовым.
Как он рассказал «Ко», в его аналитический центр стекается большое количество информации по самым различным вопросам, в частности, о становящейся все более популярной идее биотоплива, производимого из растительных масел. Сначала казалось, что это очень перспективное направление бизнеса. Однако более пристальный анализ показал, что как источник энергии растительные масла имеют сомнительное будущее. В то же время идея набирает популярность, из-за этого значительная часть сельхозземель будет занята под масличные культуры, а спрос на продовольствие при этом не уменьшится. Таким образом, продовольствие и биотопливо начнут «конкурировать» за посевные площади, и цена последних неминуемо станет расти. Этому также будет способствовать резкий рост потребления продовольствия в развивающихся странах, в первую очередь в Китае и Индии.
И еще один важный фактор. По словам Ульви Касимова, с начала 1990-х годов многие отрасли в России пережили взрывной рост, однако этого нельзя сказать про сельское хозяйство. Именно поэтому оно остается одним из недооцененных секторов отечественной экономики.
САМИ ПАШЕМ
Сначала, по словам главы совета директоров УК, компания пыталась покупать любые земли, предлагаемые на рынке. От этого периода деятельности у фонда осталась земля в Тверской области площадью 2000 га, на которой компания развивает тепличное хозяйство. Однако скоро в ИПФ поняли, что «влезать» в тот или иной регион стоит только после серьезного предварительного анализа. Для этого имеется два варианта: наем специализированной юридической или консалтинговой компании или изучение ситуации на местах собственными силами. По оценкам Ульви Касимова, расходы на предварительный анализ составляют 2 – 3% от себестоимости проекта.
Руководствуясь этими принципами, «ИПФ-Агро» скоро возьмет под свой контроль еще два участка: в Смоленской области (площадь 10 000 га) и в Орловской области (площадь 20 000 га). На Смоленщине базой для производственных программ является бывший колхоз, возглавляемый уроженцем этих мест, отставным офицером. «Военное образование – наш российский эм-би-эй», – полушутя говорит Касимов. На купленных компанией землях развиваются животноводческий комплекс и производство кормов. В Орловской области пока засеяно только 3000 га, а остальные 17 000 находятся на разных стадиях оформления и представляют собой залежные земли. В развитии своих агропредприятий «ИПФ-Агро» опирается на местные кадры, «ставленников» из Москвы в регионы не присылают, хотя, разумеется, все производственные программы согласовываются.
Земельный ЗПИФ, в собственность которого оформляются приобретенные земли, пока сформирован в объеме 35 млн руб., однако небольшие размеры этой суммы объясняются тем, что не все взятые под контроль угодья пока обладают необходимыми «юридическими кондициями» и могут стать собственностью ПИФа. По мере того как земли будут приобретать нужную правовую «упаковку» и переоформляться на ПИФ, размеры последнего будут расти. А поскольку рентный ЗПИФ сам не может вкладываться в производство, то проблему финансирования своих инвестиционных программ в «ИПФ-Агро» решают путем создания нескольких фондов с различными функциями: рентный ПИФ будет собственником земли, фонд прямых инвестиций станет вкладывать деньги в сельхозпредприятия, а кредитный фонд намерен кредитовать эти предприятия для поддержания ликвидности и покупать их долги. Первоначальные размеры каждого из них планируются на уровне $15 – $20 млн. Таким образом, в «ИПФ-Агро» хотят в течение нескольких лет аккумулировать 1,5 – 2 млрд руб. инвестиций. Касимов уверен, если в краткосрочной перспективе доходность вложений составит 15 – 20%, то за 10 лет стоимость пая в фонде вырастет минимум в 10 раз.
ОБХОДНЫЕ ПУТИ
Можно предположить, что опыт «ИПФ-Агро» будет подхвачен и другими участниками финансового рынка. По словам генерального директора УК «Эверест Эссет Менеджмент» Ивана Гелюты, сегодня земельные фонды являются одним из активно развивающихся направлений инвестиций в недвижимость. С учетом роста цен на продовольствие и необходимости диверсификации бизнеса многие холдинги, являющиеся пайщиками ЗПИФов, рассматривают в качестве интересных инвестиционных проектов не только покупку земель сельхозназначения, но и их развитие, то есть инвестиции в производство и переработку сельхозпродукции.
Как отмечает директор департамента инвестиций в недвижимость УК «Юграфинанс» Борис Голубев, интересы земельных ПИФов, специализирующихся на сельхозземлях, в основном сосредоточены на сибирских просторах, где выращивается большое количество зерновых культур, а также в Черноземье. «По сути, это аналог земельных банков. Сейчас собственники просто накапливают свои активы, не развивая их, а сдавая в аренду. За это они получают номинальный доход, которого хватает на содержание фонда. Главная же цель – получить высокую прибыль в долгосрочной перспективе. Через 5 – 10 лет земля будет стоить существенно дороже из-за появления европейских инвесторов, которые ощущают у себя дефицит площадей и готовы работать в России», – отмечает Борис Голубев. Говорить о том, что наблюдается именно тенденция развития агропромышленного производства на землях, находящихся в большинстве известных ПИФов, нельзя. Агропромышленное производство в нашей стране пока не привлекает большого интереса инвесторов, да и в ПИФы собирались в основном земли, которые планировалось использовать под жилищное строительство.
Разумеется, сами земельные фонды, как таковые, не могут быть активными субъектами производства, поскольку на их хозяйственную деятельность накладываются юридические ограничения. Как заявила «Ко» генеральный директор УК «Олма-Финанс» Елена Машкова, для фондов недвижимости существует только два возможных варианта участия в хозяйственной деятельности: паевой фонд может купить землю и сдавать ее в аренду или купить землю, построить на ней сельскохозяйственный или агропромышленный комплекс и также сдавать в аренду. Именно подобные варианты в настоящее время рассматриваются в «Альфа-Капитале». Однако существуют различные схемы участия в этой хозяйственной деятельности стоящих за ПИФом управляющей компании или пайщиков. В «ИПФ-Агро» пошли по пути создания связанного с земельным ПИФом фонда прямых инвестиций. Как отмечает Борис Голубев из «Юграфинанс», «таких схем немало», например, некоторые покупают земли и создают на территории юрлицо, которое в дальнейшем и инвестирует в строительство агропромышленных комплексов. «Главное–– иметь контроль над деятельностью компании», – уверен Борис Голубев. «Непосредственно инвестором агробизнеса ПИФ быть не может. Однако владельцы его бумаг опосредованным образом могут вкладываться в агрообъекты, привлекая, например, кредиты, залогом по которым будут бумаги этого ПИФа, или внося эти бумаги в уставный капитал агропредприятия», – констатирует Павел Геннель из «Столичной финансовой корпорации».
ЛЮБАЯ АЛЬТЕРНАТИВА БАНКАМ
Вообще сельское хозяйство и сельхозземли являются «интересной инвестиционной идеей». Как отмечает Иван Гелюта из «Эверест Эссет Менеджмент», для многих инвесторов сегодня привлекательными являются цены на сельхозземли, которые даже в черноземной зоне иногда составляют 5000 – 7000 руб. за гектар. Достоинством агропроизводства является также «низкая цена входа». «По сути, сельское хозяйство не может быть убыточным, но таковым его зачастую делают различные обстоятельства. Официальная рентабельность успешных компаний в этой сфере составляет порядка 20 – 30%. В некоторых фермерских хозяйствах достигается рентабельность и в несколько сотен процентов. Почему так получается? Дело в том, что инвестиции относительно малы. Порой в агропромышленный проект можно вложить лишь $3 – $4 млн. При высокой автоматизации процессов, как, например, в странах Восточной Европы, достаточно нанять на работу всего двух человек. Окупаемость составит максимум 5 лет. Особенно прибыльны проекты, в которых создан полный цикл производства», – считает Борис Голубев из «Юграфинанс».
Разумеется, остается проблема менеджмента: сельхозпроизводство крайне специфично, и институты финансового сектора вряд ли могут играть роль компетентных операторов проектов в этой сфере. Кроме того, у сельского хозяйства репутация отрасли с высокими рисками. «Стоит сказать о низкой управляемости агропромышленных проектов, высокой социальной нагрузке на селе, неконкурентоспособности по сравнению с предприятиями других стран, – признает Борис Голубев. – Высокая рискованность заключается и в том, что в проекте можно буквально увязнуть. Даже если удастся через 5 лет окупить свои вложения, то встанет вопрос: кому этот бизнес продать и сколько времени уйдет на поиск инвестора. Есть и отдельные нюансы. Если реализовать продукцию не получится, то в активы фонда ее зачислить нельзя, бартерные схемы здесь не применишь».
Тем не менее, как отмечает глава аналитического отдела UFG Real Estate Евгений Наумов, в кризис цены на недвижимость находятся на нижнем витке цикла, это самая благоприятная точка входа, даже сейчас цены на недвижимость значительно упали, хотя «дно» еще впереди. Это касается всей цепочки – земельных участков, проектов, недостроенных объектов, функционирующих объектов.
«Существуют разные оценки стоимости сельскохозяйственной земли в России, но еще до кризиса они чаще показывали недооценку по сравнению с другими странами, а в кризис стоимость дополнительно снизилась, – отмечает Евгений Наумов. – ЗПИФ может выступать владельцем земли, например, а затем сдавать эти площади в аренду для обработки, получая фиксированные рентные платежи и владея землей, которая будет увеличиваться в цене. В последнее время очень усложнился доступ к банковскому финансированию, поэтому любые альтернативные методы привлечения инвестиций могут найти свою нишу».
Константин Фрумкин

Комментарии