Регистрация / Забыли пароль?

Меню раздела

Ключевые слова

Журнал РБК - Главная тема: Бизнес на земле - Поле непаханое

Еще год назад группа «Евросервис», входившая в десятку крупнейших российских землевладельцев, планировала выход на IPO. Аналитики рекомендовали инвесторам присмотреться к холдингу: его бизнес простирался от торговли мясной продукцией до выращивания зерна, и почти каждое направлением демонстрировало завидную динамику роста. Например, в 2007 году стоимость  сельскохозяйственной земли в стране увеличилась на 40%, и считалось, что это лишь начало оживления рынка. А «Евросервис» как раз несколько наращивал объемы угодий. В конце 2006-го компания контролировала примерно 114 тыс. Га, а в 2008-м – 350 тыс. Теперь же вместо размещения на бирже группа из-за долгов распродает активы и почти год с переменным успехом ведет переговоры с покупателями. Среди тех, кто участвовал в ажиотажной скупке земель, «Евросервис», полагают эксперты, не последняя жертва рынка.

Заметное оживление

«Те процессы, которые наблюдались в 2006-2008 годах на земельном рынке, я бы назвал бумом спроса», - подчеркнул генеральный директор Института конъюнктуры аграрного рынка Дмитрий Рылько. Проиллюстрировать этот тезис динамикой показателей непросто.
Официальная статистика инвестиций в сельхозугодья не ведется, а треть всего объема обрабатываемых земель даже не оформлена собственниками должным образом. Тем не менее выводы о существовании ажиотажа можно сделать исходя из параметров инвест-планов некоторых игроков рынка.
Представители агропромышленного диверсифицированного холдинга - группы «Разгуляй» - полтора года назад объявляли о намерении до конца 2009-го увеличить земельный банк до 670 тыс. га. В то время под контролем компании, то есть в собственности и долгосрочной аренде, находилось 260 тыс. га. Председатель совета директоров Valars Сгоир Кирилл Подольский В 2007-м говорил, что рассчитывает покупать по 100 тыс. га в год. Амбициозные заявления звучали и от других игроков. Конечно, не все планы реализовались. Но итоги, которые можно подвести сегодня, все равно впечатляющие. Так, группа «Разгуляй» на момент подготовки нашего рейтинга располагала банком земли в 463 тыс. га, то есть ей удалось почти удвоить объем угодий за полтора года. А председатель совета директоров Сибирского аграрного холдинга (САХО) Павел Скурихин сообщил журналу «РБК», что его компания контролирует 376 тыс. га. Для сравнения, в 2006-м этот показатель не превышал 80 тыс. га.
Об ажиотаже свидетельствует и резкий скачок цен на землю, наблюдавшийся в период с 2006-го по 2008-й. В зависимости от региона земля дорожала в 5-10 раз ежегодно. «В Краснодарском крае в 2007-м 1 га можно было приобрести за 10-15 тыс. рублей, в 2008-м - уже за 50 тыс. рублей. И это в том случае, если вы покупаете долевую землю [у крестьян, владельцев паев. - Прим. «РБК»]. На вторичном рынке цена была выше как минимум в 1,5 раза», - поясняет руководитель управления недвижимости УК «Финам Менеджмент» Александр Фирсов. Что же спровоцировало столь заметное оживление на рынке земли?

Купить и держать

Сами покупатели рассказывают разные истории. Для некоторых приобретение угодий оказалось вынужденным. «Первая покупка в 2003-м происходила так у одного бывшего колхоза, поддавшись на уговоры крестьян, мы купили свинокомплекс. Во время совершения сделки поинтересовались, предоставят ли нам в аренду расположенные неподалеку земли, куда можно было бы вывозить навоз. Нас заверили, что это не проблема, дескать, такие участки есть. Но когда дошло до дела, колхозники любезно предложили нам вывозить отходы за 17 км, - рассказывает «РБК» президент агрохолдинга «Талина» Виктор Бирюков. - Фактически селяне нас обманули, но это был хороший урок. С тех пор все свиноводческие проекты мы реализуем только там, где можем купить поблизости землю для утилизации навоза. По собственной технологии мы превращаем его в удобрение и выращиваем зерно и кормовые культуры». Позже, по словам г-на Бирюкова, наделы стали использоваться в качестве залоговой базы для привлечения кредитных ресурсов. Но первоначально на такую возможность в холдинге не рассчитывали.
Другие компании намеренно покупали сельхозугодья, чтобы встраивать их в технологическую цепочку производства и сокращать себестоимость выпускаемых товаров. Так, в частности, в свое время поступала упомянутая ранее группа «Евросервис», Ее руководители рассказывали на презентациях, что на собственных землях намерены внедрять новые технологии выращивания свеклы и повысить рентабельность производства сахара.
Есть и еще одно объяснение ажиотажа на земельном рынке. Оно, вполне вероятно, подходит в большей или меньшей степени ко многим покупателям. «В условиях резкого увеличения цен на землю, наблюдавшегося в последние годы, многие решили, что достаточно купить угодья, правильно их оформить и держать: земля сама по себе будет дорого стоить и продолжит демонстрировать положительную динамику», - рассказывает владелец банка «Авангард» и компании «Авангард-Агро» Кирилл Миновалов. Такой расчет, объясняет Дмитрий Рылько, связан с аграрной инфляцией, высокие темпы которой фиксировались несколько лет подряд.
С 2006-го изменения индекса агфляции Goldman Sachs (рост на начало 2007-го на 26%, 2008-го - на 41%) будоражили мир. Президенты на саммите «Большой восьмерки» в 2008 году в Японии обсуждали мировой продовольственный кризис, который грозил обернуться голодом в некоторых регионах. Правительства 40 государств даже вводили запрет на экспорт продуктов питания. Все это не могло не повысить инвестиционную привлекательность земли в России, стране с большим объемом неиспользуемых угодий. Статистику испортил уходящий год. «Бум спроса на земли закончился», - констатирует директор сельхоздирекции УК «ИПФ-Агро» Константин Ковыляев. По разным оценкам, цены предложений упали в 5-10 раз.     

В зоне риска

Естественно, главную роль в земельном обвале сыграл мировой экономический кризис. «После ряда дефолтов банки стали менее охотно выдавать кредиты сельхозпроизводителям под залог земельных фондов», - рассказывает президент Национальной агропромышленной компании («НАПКО») Евгений Михайлов. Некоторым предприятиям, по словам директора по развитию «Рязанских просторов» Сергея Шевченко, в кредитах отказывают, даже несмотря на переговоры о возможности откатов.
Резко упали цены и на сельскохозяйственную продукцию, напрямую влияющие на стоимость земли. По информации центра «СовЭкон», весной прошлого года, например, тонна продовольственной пшеницы четвертого класса стоила 9 тыс. рублей, а в октябре текущего - уже около 3 тыс. рублей. Рентабельность растениеводства, по словам Кирилла Миновалова, упала со 100-150% до десятка процентов в лучшем случае. В некоторых регионах себестоимость производства зерна превышает 4 тыс, рублей за тонну, значит, хозяйства терпят убытки. А за землю нужно платить налог (0,3% от кадастровой стоимости) или арендную плату (определяется частным порядком, минимальное значение, как правило, соответствует налоговым выплатам). Да и угодья для поддержания производительности требуют денежных вливаний. «В зависимости от выбора технологии, который обусловливается плодородием почвы, вложения на 1 га могут составлять от 4 тыс. до 10 тыс. рублей», - подсчитал Павел Скурихин.
Некоторые участники рынка причиной исчезновения ажиотажа на скупку земель называют и кризис перепроизводства. Речь не о том, что хозяйства стали производить продовольственных товаров больше, чем потребляет население. «Не хватает мощностей для переработки выращиваемых культур», - объясняет Константин Ковыляев. В то же время наращиванию экспорта мешает неразвитость транспортной и логистической инфраструктуры. «Если в течение двух-трех лет не удастся сбалансировать спрос и предложение, 10-15% земли будут выведены из сельхозоборота. Не исключено, что некоторым агрохолдингам придется уйти из бизнеса», - прогнозирует Кирилл Миновалов. Г-н Рылько в интервью журналу «РБК» также предположил, что комплекс описанных выше факторов станет причиной серьезных изменений в корпоративном ландшафте земельного рынка. Эксперты не называют кандидатов на поглощение со стороны конкурентов, но отмечают: в зоне риска те, кто развивает лишь одно направление в бизнесе и находится в преддефолтном состоянии.

Нереализованная идея

В марте 2007-го председатель совета директоров управляющей компании IQ One (работает на рынке информационных технологий) Ульви Касимов зарегистрировал ООО «УК «ИПФ¬Агро» . По замыслу новое предприятие должно было заниматься скупкой земель сельхозназначения и вносить их в закрытые паевые инвестиционные фонды. В «ИПФ-Агро» пока не раскрывают, какой объем угодий удалось компании консолидировать на пике спроса. По информации журнала "РБК», речь может идти о 100 тыс. га. То есть затраты на формирование фонда составляют как минимум 500 млн долларов. За время существования «ИПФ-Агро» никак не могла и частично окупить расходы. Выйдет ли она из бизнеса, принимая во внимание текущие условия? По словам Константина Ковыляева, в планах пока дальнейшее наращивание объема земель «не в 2 и не в 3 раза, а больше».
Кирилл Подольский рассказал журналу «РБК», что в Valars Group также есть планы развития: сейчас идет оценка привлекательности угодий в Полтаве, Черкасской области, Виннице. «В настоящее время мы реализуем несколько инвестиционных проектов в закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости, предусматривающих приобретение земельных участков различного целевого назначения», - рассказывает генеральный директор УК «Эверест Эссет Менедж-мент» Иван Гелюта. Г-н Миновалов ожидает сохранения прироста общего объема пашни, обрабатываемой его компанией, на прежнем уровне, то есть на 20-30% в год.
Таким образом, многие игроки рынка сохраняют планы по увеличению своего земельного банка. Конечно, позволить себе это могут лишь те, кто остался на плаву в период экономического спада или имеет надежное финансовое плечо. На что они рассчитывают? «Улучшение ситуации в мировой экономике будет способствовать стабилизации на кредитных рынках. Восстановление потребительского спроса приведет к росту цен на продовольствие и размораживанию инвестпроектов, как сельхозпроизводственных, так и инфраструктурных» - так объясняет оптимизм аграрных и финансовых предприятий Александр Фирсов. Выходит, что восстановление прежних аппетитов на земельном рынке - вопрос времени. Впрочем, в ближайшие два года большинство опрошенных журналом «РБК» компаний не ждут улучшения ситуации. Но в более отдаленной перспективе, по их мнению, стоимость земли однозначно пойдет вверх.
Кроме того, сельское хозяйство в глазах инвесторов представляет собой непаханое поле, одну из немногих неконсолидированных отраслей. «В России осталось мало инвестиционных идей, которые не были бы реализованы. Сельхозпроизводство - одна из таких больших идей, схожая по масштабам с приватизацией 1990-х», - прогнозирует исполнительный директор центра «СовЭкон» Андрей Сизов-младший. Тем более поле для маневра еще велико. Новые землевладельцы - крупные агрохолдинги - контролируют максимум 8 млн га земли, из которых в собственности не больше 4 млн га. Всего площадь обрабатываемых в России пахотных земель превышает 100 млн га. Подавляющее большинство находится под управлением тех же хозяйств, что и раньше. А кризис снова сделал стоимость земли бросовой.

Комментарии